„Społeczny” projekt zabudowy dawnego poligonu… nieakceptowany społecznie

Los Górek Czechowskich przesądzony?

Wizja kilku osiedli mieszkaniowych rozdzielonych parkiem – tak nakreślono przyszłość Górek Czechowskich na prezentacji zorganizowanej (29 września 2016) przez urząd miasta. Projekt znanego lubelskiego architekta miał oddać społeczną opinię w tej kwestii, jednak nie wyszedł poza wizję spółki TBV, właściciela terenu. A ten planuje zabudowę 40% gruntu – nawet 15-piętrowymi wieżowcami… Resztę obejmą tereny zielone i rekreacyjne.

Na konferencję w Pałacu Parysów, pomyślaną dla dziennikarzy, przyszło kilkadziesiąt osób. Nie zdołały one pomieścić się w nieprzygotowanej na to sali. Duża część przysłuchujących się debacie musiała stać w korytarzu…

Architekt Bolesław Stelmach miał przygotować na to spotkanie konsultowany społecznie projekt zagospodarowania Górek Czechowskich. Tak postanowiono na konferencji przyrodniczej, jeszcze w maju br. poświęconej walorom tego terenu (to 120 ha bujnej zieleni w dzielnicy Czechów, z czego 105 ha TBV nabył w marcu 2016).

Dokumenty opracowanie przez Stelmacha powstawały teoretycznie w porozumieniu z Radą i Forum Kultury Przestrzeni. Te prestiżowe gremia jednak ostatecznie ich nie firmują. Mianem ‘ekspercki, autorski’ ale nie ‘społeczny’ określił dyskutowany projekt dr Jan Kamiński – młody naukowiec z KUL, szef RKP: – Deweloper otrzymuje w tych planach i tak o wiele więcej pod „mieszkaniówkę” niż mogliśmy zaakceptować – uzasadnia.

Ten fakt nie dziwi, skoro przedstawiono tu dwie koncepcje – jak się wyraził Stelmach – zabudowy „o bardzo dużej jak na Lublin intensywności”. Miałoby tu powstać docelowo nawet 4 tys. mieszkań. Taka wizja, choć spełnia oczekiwania inwestora, nie leży w interesie społecznym – podkreślają ekolodzy skupieni w Forum.

Co ważne, architekt zupełnie nie indagowany przez dziennikarzy, sam wspomniał o „niewyjaśnionych w Górkach póki co kwestiach historycznych”, nad którymi debatuje IPN. Zaznaczył też, że warunkiem wejścia w życie jego wizji jest przyjęcie zmian w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzeni. To leży w gestii Rady Miasta.

Wysokie bloki wielorodzinne

Przewidują je na tym dziewiczym terenie obie koncepcje projektu Stelmacha. Pierwsza wersja, cięższa do przełknięcia dla obrońców Górek, nanosi tam budowę kilkudziesięciu wysokich bloków: aż 32 na jednej tylko wysoczyźnie (od strony ul. Kompozytorów, tuż za marketem Lidl).

Niektóre z budynków mają być nawet kilkunastopiętrowe – na zachodniej „pierzei” Górek. Zatem od 2-pasmowej obecnie ul. Poligonowej widzielibyśmy istny „Manhattan”, a nawet „Bronx”. Dopiero w wąwozie przebiegającym dośrodkowo znalazłby się park – i nie byłby to „Central Park” a la New York. Co ciekawe, projekt przewiduje tam łąki pełne ziół, na których mają paść się nawet barany – tak dosłownie ujął to architekt… Jednak tuż obok byłyby tereny rekreacyjne, np. do gry i biegania, w tym dla psów – zatem owczarnia nie miałaby tam lekko. Przewidziano i miejsca piknikowe przeznaczone choćby do grillowania – to połacie najbliżej dojść do przystanków i parkingów. Aha… i oczka wodne zasilane wodą opadową ze wzgórz! – zebrani słuchali tego ze zdumieniem.

Wersja druga to swoisty „pakt z miastem” – już bez mega blokowiska opodal Lidla (jednak pozostałe wysokościowce wzdłuż ul. Poligonowej stanęłyby jak w wersji pierwszej). Autor proponuje by rozpoczynał się tutaj eko-park. Inwestor w tej wersji projektu miałby w ogóle z głowy tereny zielone w Górkach… W drodze umowy miałoby je przejąć miasto, a urządzenie parku ocenia się wstępnie na 10-20 mln zł. Póki co jest to propozycja o niejasnych zasadach wspólnego udziału stron, po symbolicznym wykupieniu go od TBV.

– Kwestia pozyskania środków na urządzenie parku jest prosta – argumentował chwilę później w dyskusji Andrzej Filipowicz, radny Czechowa. – A to poprzez naliczenie deweloperowi tzw. renty planistycznej na rzecz miasta. Jej wysokość przy transakcji rzędu 350 mln zł (tak szacuje się rynkowo zakup owych 105 ha przez TBV) – z tytułu samej tylko zmiany MPZP (Miejski Plan Zagospodarowania Przestrzeni) to ok. 90 mln zł. Twierdzi on, że były właściciel tego obszaru (Echo Investment) do tej pory nie uiścił na rzecz Lublina owej renty w wysokości ok. 9 mln zł.

Trudno uznać za ‘społeczne’

I to obie wersje projektu Stelmacha, skoro autor nie skrywa, że prezentuje w nich zamysł dewelopera. Ten już wcześniej przedstawił swą wizję budownictwa i parku w Górkach: oficjalnie z końcem czerwca br., nieoficjalnie także podczas spotkań z klubami radnych w Ratuszu, we wrześniu. Zarówno planiści ze strony TBV (katowicka firma Nova), jak zespół Stelmacha niewiele różnią się efektem powstałym na papierze: to konsekwentne zabudowanie tzw. wysoczyzn – najatrakcyjniejszych miejsc tego terenu.

By zyskać miano „społeczne” projekt trafił również przed oczy aktywistów Stowarzyszenia Obrony Górek Czechowskich. Ci na konferencji nie zabierali głosu, jednak wiadomo, że nie akceptują żadnej z przedstawionych tu wersji. Natomiast odniosły się doń Zofia Trębaczewka – biolog, oraz prof. Anna Jaśkowska – inżynier środowiska, radna PiS. Ich zdaniem urzędnicy łamią przepisy zezwalając na ten rodzaj inwestycji. W podobnym duchu wypowiadał się inny radny PiS Piotr Popiel.

Słucha tego prezydent Krzysztof Żuk, który „wpadł” tu, jak zaznaczył, tylko na moment. Lecz widząc temperaturę zebrania zostaje tam w końcu godzinę. W krótkim wystąpieniu apeluje: – Konkretyzujmy to co jest możliwe w obecnym stanie prawnym. Dążmy tu do kompromisu, warto rozmawiać!

Do rozmowy włącza się Wojciech Dzioba, prezes TBV: – Myśmy wystąpili do Ratusza o zmianę funkcji tego terenu. W czym jest gorsza nasza firma, skoro dla innych inwestorów kilka lat temu zmieniono plan zagospodarowania? Tak było po drugiej stronie ul. Poligonowej, gdzie funkcję usług dla nauki radni zmienili na budownictwo mieszkań – zauważa. I deklaruje: Jesteśmy otwarci na rozmowy!

Co ze stroną de facto społeczną?

Tę reprezentowali sąsiedzi gruntów wykupionych przez TBV. Mają oni domki lub właśnie stawiają je na działkach sprzedanych im przez gminę tutaj dużo wcześniej. Nie kryją swego oburzenia. Nie godzą się na pobudowanie tu bloków.

– Jak to się ma do kultury przestrzeni? Przy tak gęstej zabudowie powstanie tu rodzaj getta, w tym parku będą libacje alkoholowe – snuje obawy Jakub Kwiatkowski. To jeden z kilkudziesięciu mniejszych właścicieli na terenie przylegającym do gruntów TBV od północy. Ci czują się przez miasto oszukani. Widząc niegdyś w ratuszu obowiązujący plan (MPZP) kupowali swe działki z wiarą, że przez miedzę nie będzie im towarzyszyć kolejne blokowisko. – TBV wiedziało dobrze co kupuje, a nas wprowadzono w błąd. Jak to się komponuje z naszą zabudową M-5? Co mamy teraz zrobić? – pytają Wiesław Ciesielka i Agnieszka Stettner. Wymiana zdań z inwestorem jest bardzo żywa, gorąca. Nie chcą, by deweloper wielkimi blokami przytłoczył ich domki jednorodzinne. Na prawach właściciela, który nabył swą nieruchomość w dobrej wierze, zamierzają wystąpić przeciw miastu.

– Ten plan zabudowy północy Górek „zawdzięczamy” jeszcze Andrzejowi Pruszkowskiemu i nie da się tego odmienić. Można jedynie szukać kompromisu z TBV – tłumaczy prezydent Żuk.

Andrzej Filipowicz broni terenu Górek powołując się na obszary ESOCh (Ekologiczny System Obszarów Chronionych). Zarzuca wprost TBV zniwelowanie obszaru strzelnicy.

– Oprócz sprzątania nasza spółka nic w Górkach nie robiła. Ograniczamy nasz plan i nie wchodzimy na strzelnicę. Co innego firma Skanska, która prowadzi tam inną inwestycję. Respektujemy też przepisy ESOCh – prostuje prezes Dzioba. Uzyskuje potwierdzenie architekta, że jego projekt uwzględnia te kryteria.

Uczestnicy „konsultacji”, które wynikły przy okazji tego spotkania z projektantem, jak przyszli tak i rozstali się obstając przy swoich racjach. Wrzawa na spotkaniu uniemożliwiła jakiekolwiek jego podsumowanie, nawet prowadzącemu.

Niezależnie od tego, jak mocno obie strony będą dalej silić się w argumentowaniu, decyzję w tej sprawie (tj. zmian w MPZP) podejmie lubelski Ratusz z końcem października br. Na 31 członków Rady Miasta dziś większą część stanowią tam zwolennicy wizji zabudowy mieszkaniowej dawnego poligonu.

Marek Rybołowicz